2026년 기준 HUG 전세보증보험 필수 가입 조건, 세입자가 즉시 확인해야 할 체크리스트와 대처법

HUG 전세보증보험 가입 거절당했다면?

세입자가 즉시 확인해야 할 체크리스트와 대처법

 

 

이사 시즌이 다가오면서 전세 집을 알아보는 분들이 가장 걱정하는 것이 바로 '전세 사기'입니다.

내 소중한 보증금을 지키기 위해 'HUG 전세보증보험' 가입은 이제 필수 코스가 되었죠.

하지만 야심 차게 신청했다가 '가입 거절' 통보를 받고 당황하는 분들이 정말 많습니다.

오늘은 전세보증보험 가입 조건부터, 왜 거절당하는지, 그리고 거절 시 어떻게 대처해야 하는지 핵심만 정리해 드립니다.

 

1. 2026년 기준 HUG 전세보증보험 필수 가입 조건

단순히 전세 계약을 했다고 다 가입되는 것이 아닙니다. 아래 3가지는 '무조건' 충족해야 합니다.

• 대항력과 확정일자: 이사 후 전입신고를 마치고 확정일자를 반드시 받아야 합니다.
• 보증금 한도: 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하인 경우에만 가능합니다.
• 전세가율 90% 규칙: 집값(공시지가의 126%) 대비 전세보증금이 90% 이하여야 합니다. (이 부분이 가장 까다롭습니다.)

 

2. "왜 안 되나요?" 대표적인 가입 거절 사유 3가지

직접 상담을 해보면 의외로 '이것' 때문에 거절되는 경우가 많습니다.

• 위반건축물 등록 여부: 빌라나 오피스텔 중 베란다 불법 확장 등으로 '위반건축물' 표기가 되어 있다면 가입이 불가합니다. (건축물대장 확인 필수!)
• 선순위 채권 금액 초과: 집값의 60% 이상이 이미 은행 대출(근저당)로 잡혀 있다면 HUG에서 보증을 거절합니다. 내 보증금이 뒷순위로 밀리기 때문입니다.
• 단독·다가구 주택의 복잡한 권리: 내가 들어가려는 방 외에 다른 세대들의 보증금 현황을 파악하기 힘들 때 거절될 확률이 높습니다.

 

3. 가입 거절 시 세입자의 대처 방법

만약 계약 전에 거절 사유를 알았다면 다행이지만, 계약 후라면 아래 방법을 고려해야 합니다.

1. 감정평가서 활용: 공시지가가 낮아 90% 룰에 걸린다면, 정식 감정평가를 통해 집값을 다시 산정받아 가입을 재시도할 수 있습니다.
2. SGI서울보증 알아보기: HUG보다 보증료는 비싸지만 가입 조건이 조금 더 유연한 SGI서울보증보험의 문을 두드려보세요.
3. 특약 조건 이행 요구: 계약 시 "보증보험 가입 불가 시 계약을 무효로 하고 계약금을 반환한다"는 특약을 넣었다면 이를 근거로 계약 해지를 요구해야 합니다.

 

<셀프 체크리스트>

구분	체크 항목	확인 방법 및 기준	내 확인 결과
대항력	전입신고 및 확정일자 완료	정부24 / 주민센터 방문	[ ]
권리관계	등기부등본상 갑구/을구 깨끗한가?	압류, 가압류, 가처분 등이 없어야 함	[ ]
건물용도	건축물대장상 '위반건축물' 미등록	정부24 (건축물대장 발급 시 확인)	[ ]
보증금	수도권 7억, 지방 5억 이하	전세 계약서상 보증금액 기준	[ ]
부채비율	전세보증금 + 선순위 채권 < 집값	집값의 90% 이하일 때 안전	[ ]
선순위채권	근저당(대출)이 집값의 60% 이하	등기부등본 을구 '채권최고액' 확인	[ ]
공시지가	공시지가의 126% 이내인가?	부동산공시가격알리미 확인	[ ]
임대인	임대인의 보증 금지 대상 여부	HUG 상담 또는 계약 시 확인 필요	[ ]

"위 항목 중 하나라도 [X]가 나온다면 가입이 거절될 확률이 매우 높습니다. 특히 최근 빌라 전세 사기의 핵심인 '공시지가 126% 룰'은 반드시 직접 계산해 보셔야 합니다."

 

 

<HUG 전세보증대출 가입>

 

 

HUG 주택도시보증공사